注文住宅用の土地探しの流れまとめ、条件や契約した土地も公開

こんにちは！「積水ハウス ノイエ」で注文住宅を建築中のうえのいえです！

僕たち夫婦と子供たちは土地がない状態から注文住宅を検討しだしました。今回は改めて土地探しの条件や具体的にどのように進めてきたか、結果としてどんな土地を契約したのかを紹介しようかと思います。

▼僕たち夫婦の最初に流れはこちら

▼土地探しサイトを利用するコツはこちら

土地探し、ハウスメーカー選びを子供たちと一緒に進めていくのは楽しかった半面、非常に大変だったことは事実です。。。

改めてどんな風に探して、契約までいたったのか参考にしてくれたらうれしいです。

今回の記事の概要は以下になります！

そういった方のために、なるべく具体的に土地探しの流れを紹介します！

それでは本記事の詳細を御覧ください！

土地探しを開始した時期と契約までの期間

土地探し、というか注文住宅の検討を開始したのが、２０２２年の８月末です。

僕たちは元々妻の実家がある千葉県で賃貸住まいだったのですが、僕の都合＋コロナによってリモートワークができるようになったことから、僕の実家がある和歌山県にUターン移住することになりました。

この時点で３人目を妊娠中だったので非常に大変だったことを覚えてます。

その時から、田舎に引っ越すのなら家は満足いく注文住宅を建てよう！と約束してました。そして３人目もある程度大きくなったタイミングで検討を開始。

出身県といっても土地探しのエリアは地元ではないので、生活環境も含めて１つずつ調べながらの土地探しです。

そうして始めた土地探しは２０２２年８月末からスタートし、土地を契約したのが２０２２年１０月初週ですので、

土地探しにかかった期間は約１か月と２週間。

なおこの間に、約２０の候補地に足を運び、近隣の家や生活環境（学校、駅、スーパーなど）を確認しました。

気に入った土地のいくつかは夜にも出向き、家からの景色や街灯の明るさをチェックしてます。ずっと住む土地になるので、昼夜両方の顔を確認することをおススメします！

土地にかける予算・設定のコツ

土地にかける予算設定

我が家の予算設定は、

①建物含めた総額予算をまず設定⇒②各種調査から建物自体の予算を設定⇒③余った予算が土地の予算

という決め方をして、「土地にどれくらい予算を割くことができるのか」を設定しました。

なお「②建物自体の予算」については大手ハウスメーカーは手が届かないと思ってたので、中堅ハウスメーカーやローコストの金額を参考にしました。

もちろん、土地の予算は設定金額をフルで使うのではなく、「予算内の金額内で探す（＝それができないのであれば建物費用を削る）」ことが前提です。

安けりゃ安いほどよいのです。

なお、土地に関するお金は土地価格以外にも「仲介手数料」や「登記費用」「印紙代」などがありますが、これらも概算で予算に含んでいます。

なお地盤改良費は土地を購入する時点ではわからないので予算に含めてませんが、明らかに地盤が悪そうな土地は条件外にしています。

予算設定の重要性とプロのFP相談の必要性

なお、この予算を決めるためには、必要なお金のことに加えて、現状の収支状況を細かく知る必要があります。

これは面倒くさがらずににやってくださいね！

僕も自分の収入に対して、固定費（家賃、携帯、ネット代など）、変動費（食費、服飾費、交際費など）の詳細を明らかにして、いくらまでの住宅ローンなら過大な負荷をかけずに済む金額なのかを出してます。

よく住宅ローンの返済比率（年間返済額÷年収）３０％～３５％とかいうけど当てにしちゃダメです。

額面年収６００万の３０％としたら月々１５万。ボーナス返済で多少減少するにしても、この返済金額は普通の家庭ならだいぶ厳しいはず。設定した返済額で今の生活、今後の生活が苦しまずに過ごせるかを精査してください。

ぼくは資格自体もっていないですが、FP３級資格は取れるくらい勉強したことがあったので、その知識を基に予算設定しました。

しかし所詮は素人なので、マイホーム検討を機に「プロに相談はしておくべきだったな」と反省してます。

ハウスメーカーや銀行経由でもファイナンシャルプランナーの方に相談することもできるので、機会があれば活用してください。

ただ強いて言うと、ハウスメーカーも銀行も自分が直接かかわってくると断りづらいので、フリーの第三者立場のFP相談を活用する方がよいと思います。

最近だとオンラインで完結しますし、相談場所や相談方法を柔軟にできるものを選ぶようにしてください。

なお相談の際は、いらない営業を避けるために「保険はいらないです」など不要なものはハッキリと言っておきましょう。

相談するとしたらマネードクターのようにFPが豊富で相談数も多い窓口にすると安心です。

単純に今の家計簿についてアドバイスをするだけでなく、将来の子供人数、学校は私立・公立か、仕送り金額、子供の結婚祝い金の準備などの希望からビジュアル的なグラフを見せてくれ、「家族全員」の将来を見越してアドバイスしてくれるので、今まで考えたことがなかった観点のアドバイスもいただけます。

注文住宅が関係なくても、子供がいる家庭の場合は一度は無料相談は受けてみる価値はあると思います。

さて、話を戻します。

土地探しの条件

我々の土地探しの条件は以下のような感じでした。

僕がリモートワークなので「最寄り駅からの距離」の優先度が低いため逆にエリアを絞り込むのに苦労しました。

▼優先度：S
エリア：和歌山県和歌山市、海南市
値段：XXXX万円以内（仲介手数料・諸費用・必要なら解体費用込）
広さ：５０坪以上
建ぺい率・容積率：駐車場２台とれて、建物延床３０坪確保できるレベル（大体、建ぺい率は６０％、容積率は１５０％以上は必要）
スーパー：車で５分以内
接道：４ｍ以上
大通りからの道：車がすれ違いできる通り
ハザード（土砂災害警戒区域）：なし

▼優先度：A
小学校・中学校：徒歩１５分以内
建築条件：なし（外しても予算内であれば問題なし）
※和歌山では建築条件を外すのは一般的で、２万〜３万/坪Upで条件を外せることが多いです
　（例えば５０坪の土地で建築条件を外すなら、１００万〜１５０万Upの価格になる）
ハザード（津波・洪水）：できればなし（和歌山ではほぼ該当するため）

▼優先度：B
最寄り駅：車で１０分以内くらい
土地の向き：問わない

土地探しはしっかりと優先度をつけて、過去数カ月で同じ条件の土地が出ていない場合は、少しずつ緩和していきましょう。ウチの条件も徐々に優先度をつけていきました。

土地探しの方法

土地探しの方法には大きく３つあります。この内、①はお値段的に損をする可能性があるので、オススメは②③です。

①不動産業者で探してもらう

②ハウスメーカーに探してもらう

③自分たちで探す

①不動産業者で探してもらう

「土地探し」といえば「不動産業者」にいくと思う方が多いと思いますが、これはオススメしないです。

えっ？普通プロである不動産会社さんから土地って紹介してもらうよね？？？

もちろん取り扱っている量はピカイチなんだろうけど、不動産会社を通す場合「仲介手手数料」をお得にできないんです。

理由を簡単に説明します。

まず前提として「仲介手数料」は法律で決められていて、４００万以上の土地なら上限が「土地価格の３％＋６万円」です。例えば１０００万円の土地なら３６万円が仲介手数料になります。

上限なので、この価格より下げることは可能ではありますが、大抵の業者さんは上限受け取りますよね。

これをどうお得にするのか？？２パターン考えますね。

パターン①：不動産会社で土地探しして契約する場合

この場合、「①買い主であるあなた」は「②不動産業者」に仲介してもらって、「③売り主」から土地を買います。

なので「②不動産会社」は「①買い主であるあなた」と「③売り主」双方の仲介業務を達成したわけなので、両方から仲介手数料をもらうことができます。（これを双方から手数料をもらえることから「両手取引」と言います。）

不動産会社は仲介手数料をもらうことでビジネスとして成立させているので、よほどのことがない限り「仲介手数料」をサービスすることはないでしょう。

パターン②：ハウスメーカーのグループ会社or提携会社で土地探しして契約する場合

※ハウスメーカーのグループ会社or提携会社を「④ハウスメーカー業者」と呼びますね。

この場合、先ほどの例に加えて、「④ハウスメーカー業者」が登場し、

「①買い主であるあなた」は「④ハウスメーカー業者」を経由して「②不動産業者」に仲介してもらって、「③売り主」から土地を買います。

なので「④ハウスメーカー業者」は「①買い主であるあなた」に対して、「②不動産会社」は「③売り主」に対して、それぞれが仲介業務を達成したわけなので、「④ハウスメーカー業者」は「①買い主であるあなた」から。「②不動産会社」は「③売り主」から仲介手数料をもらうことができます。（これを片方から手数料をもらえることから「片手取引」と言います。）


さて、なぜ「パターン②」はお得なのか？

それは「④ハウスメーカー業者」は「①買い主であるあなた」からの仲介手数料をサービスしてくれる可能性が高いからです。（サービスが「仲介手数料自体をとらない」なのか、「本体価格などから値引き」なのかはメーカーによると思いますが）

どうしてサービスしてくれるの？？

それは、土地契約の後ろに「住宅の建築」が待ってるから十分利益を確保できるからだね。

「不動産業者は土地を売っておしまい」なので、サービスするわけにはいかないんだよ

こういった理由から、僕はできるだけ「土地」もハウスメーカー経由で契約することをおススメします。

②ハウスメーカーに探してもらう　③自分たちで探す

そうなれば、土地はハウスメーカー経由で探してもらうか自分たちで探すことになります。

僕たちの場合はこの「土地探し」に関してはうまいこといい土地が出てこなかったので、最終的な契約地は自分たちで探した土地を積水ハウスノイエに相談⇒積水ハウス不動産経由で契約しました。

土地探しの際のコツは以下の記事で詳細ご覧ください。

なお、土地探しとハウスメーカー比較を並行した時の体験記は以下になります。「土地探し」をメインにした記事ではないのですが、少しだけでも苦労がわかるかもしれませんので参考までにご覧ください。

具体的な土地探しの流れ

予算や条件を検討しながら、先ほど紹介した条件に合う土地を必死に探しました。

土地をめぐる中でも、優先度を考え直す機会が多く、現地を見ては夫婦で話し合い、条件を見直すことが多かったです。


流れについては、いざこうやって文字にすると単純ですが、以下になります。

・ハウスメーカーから紹介してもらった土地の中から実際に見に行く土地をピックアップ
・各種サイトの不動産情報を日々チェックし、夫婦お互いに見つけた土地情報から実際に見に行く土地をピックアップ
　（特に新着通知は必須です）
・ひたすら車で現地を回る
・気に入った土地があれば、夜の景色も確認
・ハウスメーカー担当者に問題や気になる点がないか確認

こちらでも紹介しているのですが、ハウスメーカー選びと並行していたこともあり、契約をまずは進められる印象を強く感じてしまっていて、基本的には自分たちで情報を探すのがメインでした。

さぁ契約してよー。さぁさぁ（イメージです）

ハウスメーカーもボランティアではないので、当たり前ですね。

なので、ハウスメーカーからの紹介に余り頼りすぎないようにしましょう

各種サイトの新着は日々確認し、土日は午前は「ハウスメーカー」、午後は「土地巡り」という感じでした。子供達には「今日は車ピクニックだよ～💛」って言ってパンやおにぎりを食べてもらいながら、東西南北に奔走です。

運命の土地の決め手・決断・契約

土地発見のタイミング

さて、本気で疲れが出てきていた1カ月目くらいに妻が土地を見つけ、条件的にも素晴らしいということで、平日にも関わらずすぐに現地を確認しにいきました。

山に囲まれた長閑な土地で、生活環境や道路状況も申し分なし、しかも、和歌山沿岸部では見つけるのが難しい「全てのハザードクリアの土地」でした。そのため、その場で取り扱っている不動産会社にもTELで空きがあるかを確認。

希望の土地は空いてますよ！しかし、他にも問い合わせは来ているので、一旦仮押さえするにしてもお早めに！

さてどうしたものか、「不動産会社経由となると勿体ないな」と思いつつ、申込を入れておかなければ取りこぼしてしまうかも。

そういった葛藤をしつつ、即日申込は行いませんでした。


実はこの時、いくつか分岐点が重なってて、

・他にも条件に合う土地を見つけていた（70坪格安だが擁壁が高め）

・ファンタジスタ藤本さんに連絡をとり、この数日後に「積水ハウス ノイエ」と初打ち合わせを行う

こういった事情から、「この数日で無理になったらご縁がなかった」「積水ハウス ノイエで進められると思ったら土地の申込をしてもらおう」と考えたのです。

土地の決め手と決断

そうして数日後の週末、積水ハウス ノイエの担当者となら一緒に家づくりを進められると直感的に感じることができたため、その日に一旦仮押さえし、翌週に間取り提案を受けて問題なければ買い付けを行う方針となりました。

そして翌週の提案を受け、土地の契約を行うことを決めました

決め手は、この土地を見つけたタイミングや申込のタイミングに縁を感じたことが大きいです。

・ハウスメーカー難民となっていた我々が積水ハウス ノイエを紹介されたタイミング

・そして我々が仮申し込みした数時間後に2件目の申込がはいっていたこと

数時間遅れててたら、申込逃してたんだよね

せやで。これは打ち合わせの最中やけど「先に申込みした方がいい」って言ってくれて手続きしてくれた営業担当さんに感謝です。

余談ですが、

僕たちが買い付けの意思表示を行った後に2番手の方がごねていたらしく、「正式に書面での申込が急ぎ欲しい」という申し出が不動産業者からありました。

どうやら「正式書面の申込みじゃないんだったら自分たちが優先だ」的な駄々だったようです。

ちょうど空いていたので、すぐに出向いて申し込みを済ませましたが、皆様も土地の買い付け申込は正式に受理されるまでは安心しきらないように注意してください。

けど、土地が決まったことで精神的にだいぶ楽になりました。

契約した土地（約５４．５坪）の紹介

なお僕達が購入した土地はこのように約５４．５坪の台形のような土地になります。

田舎民は１００坪とか買う人も多いですが、「そんな広くても困る」「外構作るのも維持するのも大変、というかそんなにお金ない笑」といった感じで５０〜６０坪で探してました。

関東にいたときは、この坪数ですら手が出ないから、建売一択だったろうな

妻が運転まだ得意ではないので、前面道路が６ｍ、大通りまでスグという点は非常にポイントが高い土地です。

また前には山が広がっていて、緑豊かで秋はもみじがキレイそうな土地です。

土地の前から見える山々です。近くに大きな自然公園もあるため、子どもたちと虫取りや川遊びなど、季節を感じさせてあげられると思って気に入ってます。

大人としてはこの景色を見ながらBBQや晩酌が楽しみな土地です。

契約時点の計画

土地契約時点の提案内容は以下になります。

ちょっと画質が荒いですが、建物は正方形の総二階で、左上の三角部分を庭にする計画です。

中の間取りは変わってるけど、そのコンセプトは計画通り進んでます。

なお、この後僕達は積水ハウス ノイエと請負契約を結びますが、その際の打合せ内容は以下にあるのでご覧ください。

まとめ

以上のように、うえのいえ家の土地は約1ヶ月と2週間かけて、自分たちの納得のいく土地を見つけることができました。こじつけかもしれませんが、なんとか1ヶ月程度で申し込みまで来れたポイントは以下かと思います。

「土地探し」は非常に大変でつらいこともあると思います。現に我々も諦めようとしたときもありました。

けど条件を精査していき、理想に出会ったら、「そこが一番だ」とポジティブに捉えて行動することが大事だと思います。

契約さえしちゃえば、他の土地など見ることもなく、どれだけ自分の土地がすばらしいか考えるようになりますよ。