こんにちは！うえのいえです！
土地から探しながら注文住宅を検討している方にとって最初の悩みは
「土地の契約金とか、必要なお金ってどうするの？」
ではないでしょうか？
今日は実際に土地から探している僕が検討した「つなぎ融資」の選択肢をご紹介します。
皆さんの打ち合わせに活用してもらえればうれしいです（＾＾）
こんな人におススメ
・土地もローンに組み入れて購入を考えている人
・つなぎ融資の選択肢を知りたい人
・住宅ローンはネット銀行を使いたいけど、つなぎ融資の仕方がわからない人
では詳細に紹介していきます。
2023/2月からauじぶん銀行が「アプラスブリッジローン」の紹介を開始しました。
これにより、auじぶん銀行はつなぎ融資にも円滑に対応できるようになりました。
これによりauじぶん銀行は「つなぎ融資に対応している銀行」と言えるようになります。これまで選択肢から外していた人はすぐにモゲチェックで事前審査をしてみましょう。
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「住宅ローン」と「つなぎ融資」とは？
まずは、こちらの記事で「つなぎ融資」を初めて知る方ももしかしたらいらっしゃるかもしれないので、「住宅ローン」と「つなぎ融資」のち外についても説明します。まずは以下の図をご覧ください。
※「上棟金」は「中間金」と言われることが多いです。
この図は、僕達のように土地から探して家を立てる流れを表しています。
左から右に土地の契約から着工、引き渡しまでを表しており、図の下段には必要なお金を表現してます。見てわかるように、土地の決済金いがいにも、着工・上棟のタイミングで建物金額の約３０％ずつの支払いが発生します！
僕達もはじめは誤解してましたが、「土地の金額も住宅ローンで払えるんでしょ？？」って思っている方はいませんか？
これは大きな間違いで、「住宅ローン」は建物が完成して引き渡しをされる時しか融資されません。完成までは一円も借りられないんです！
なぜなら、その名の通り住宅を担保にすることで借りられるローンなので、住宅が未完成だと融資されないんです。
けど一般的に、「土地の決済」「着工」「上棟」のタイミングで支払いを行う必要があるため、その費用を借りる必要があります。
土地代や着工金など全額分の貯金があれば不要ですけどね。。。
けどそこまで何千マンも貯金がある庶民はいないですよ。。。
そこで利用することになるのが「つなぎ融資」で、住宅ローンでは借りられない「土地の決済」「着工」「上棟」で必要なお金を一時的に立て替えてくれるローンを指します。
簡単にまとめますと、
「住宅ローン」：建物完成後に、建物を担保にして借りるローン
「つなぎ融資」：建物完成前の「土地の決済」「着工」「上棟」のタイミングで必要な費用のため一時的に借りるローン（通常1年未満）
なお後述しますが１つだけ注意点がありますので、ここでまずは認識しておいてください。
「つなぎ融資」は短期間・無担保のローンなので金利は高め
では続いて、その「つなぎ融資」はどこで借りることができるのか？
僕が実際に調べて利用して検討した方法を紹介します！
結局方法は２通りだけなので、両方検討してみてください！
つなぎ融資に「対応している」銀行を利用する場合
これは「住宅ローン」も扱っていて、「つなぎ融資」も一緒にやりますよ！という銀行さんを利用する方法です。
ネット銀行の多くは「つなぎ融資」は行っていないので、ここで対象になる銀行は実店舗を持っているメガバンクや中堅・地方銀行になります。
メリットとしては、窓口が一本化される、かつ対面相談可能な銀行がほとんどという点です。
ただでさえ理解しづらい融資・手続き関係がスムーズになるので、リスクも少なくなり気軽に相談できるのは魅力的です。
デメリットとしては金利面です。
依然としてネット銀行のほうが低金利が多いですが、最近は多くの銀行が追従して低金利に設定しているので、「つなぎ融資も対応していて低金利」な銀行が増えてきている印象です。
では、この「つなぎ融資」に対応している銀行をどうやって調べて、事前審査を行えばいいのか？
モゲチェックで提案してもらう
その答えについては、「モゲチェック」を利用する。いまはこれが唯一の最適解だと思ってます。
実際に僕も使いましたが、簡単に提案してくれた銀行を横比較できるし、そのまま事前審査までできるので、手間が大幅に削減できます。
僕も実際にモゲチェック経由で４社に対して事前審査を出しました。
事前審査は複数会社に審査を出すことになるけど、大量の入力項目も補完してくれるのも地味だけど嬉しいポイントでした
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以下にオススメ理由を書きますが、とりわけ「つなぎ融資」を利用できる銀行を自動で判定して提案してくれるのが一番のポイントです。
実際に使ってみた感想・口コミ
登録時のキャプチャはないのですが、特に引っかかることはなく簡単に登録できるはずです。
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そして、実際に私が提案してもらったページの実例を紹介します。（下の図はすべて１ページの内容です）
下図を見てもらうとわかるように、「どうしておすすめか」「審査に通る確率」「オトクになるアドバイス」「アドバイザーへの相談ページ」などがまとまっており、非常にわかりやすい、使いやすいです。
僕は実際にこのまま三井住友銀行に事前審査を出して、無事に審査が通りました。
また、提案以外にアドバイザーさんにも相談しました。
以下一例ですが、自分で調べて気になる銀行さんの情報も、追加で出してもらうことができますので、提案が全てではなく対話式で検討することも大きな特徴・メリットかと感じました。
ここまで記載したように、
「つなぎ融資」に対応している銀行探しや、対応していなくても低金利の銀行探しにはモゲチェックがオススメです。
住宅ローンの事前審査はモゲチェック一択で検討
これまではハウスメーカー担当者が勧める銀行や、自分が懇意にしている銀行ばかりが選択肢になってきたようですが、モゲチェックのようなサービスのおかげで選択肢が大変広がりますね。
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つなぎ融資に「対応していない」銀行を利用する場合
続いて
利用したい銀行があるけど「つなぎ融資」に対応していない！
住宅ローンは絶対ネット銀行がいい！けど「つなぎ融資」はどうすればよい？
といった場合にどうするか？についてです。
僕はネット銀行を使いたかったのでこのパターンを調べました
なおこの場合でも、オススメの銀行を調べる場合はモゲチェックがおすすめなのは変わらないですね。
①ハウスメーカーが対応しているか確認
大手ハウスメーカーの中には独自の「つなぎ融資」制度を持っていることがあります。
ですので、まずはご自身が契約・契約予定のハウスメーカーさんに確認してみてください。
僕が契約した積水ハウスグループでもこの制度を持っており、僕はその制度を利用させてもらうことにしました。
仕組みとしては既に添付した下図と同じで、
ハウスメーカーが途中の金額を融資して、建物完成後に融資される「住宅ローン」で返済する形です。
この場合、ハウスメーカー側の金利と他銀行のつなぎ融資金利の差をしっかりと確認することをオススメします。
②つなぎ融資のみ別の銀行などを利用（アプラス/とうこうブリッジローン）
「住宅ローン」は融資してくれるが、「つなぎ融資」は対応していない、ハウスメーカーも制度がない、といった場合です。
このパターンはネット銀行が多いですが、他の窓口型の銀行でもフラット３５を条件にしている場合もあるので、注意してください。
このパターンでは「つなぎ融資のみ」に対応している以下の２つのローンを利用することで対応することができます。
「アプラスブリッジローン」と「とうこうブリッジローン」の比較
「アプラスブリッジローン」と「とうこうブリッジローン」の２つは、「つなぎ融資」に特化した融資の仕組みを持っています。
金利は市場によって両者とも変動するので、必ずHPを確認してください。
以下に代表的な項目について比較表を作成しましたが、大きな違いは利率になります。
この２社だけ見ると「とうこう」が高く見えますが、つなぎ融資対応の銀行の場合も、2.5%くらいの金利設定しているところが多いので、他の銀行を利用する場合でも金利は確認・比較したほうが良いです
他にもサポート対応の違い・相性も重要だと思うので、もし検討される場合は２つとも比較検討することをオススメします。
| ラベル | アプラス | とうこう |
|---|---|---|
| 条件 | 住宅ローンの融資内定 | 住宅ローンの融資内定 |
| 融資額 | 500万円以上1億円以内（但し、住宅ローン承認額まで） | 500万円～8,000万円（但し、住宅ローン承認額まで） |
| 融資期間 | 期間最長1年（但し、住宅ローン融資実行日まで） | 期間最長1年（但し、住宅ローン融資実行日まで） |
| 返済方法 | 住宅ローン融資金より一括返済 | 住宅ローン融資金より一括返済 |
| 融資利率 | 短期プライムレート＋年0.275％ [現在レート：1.750％] | 年率2.50％ |
| 契約手数料 | 110,000円 | 110,000円 |
| 遅延損害金 | 年率14.00％以下 | 年率14.60％以下 |
| 担保 | 弊土地に第一順位の根抵当権設定仮登記を設定 | 土地に第一順位の根抵当権設定仮登記を設定 |
| その他 | 収入印紙代、登記費用、振込手数料等も必要 | 収入印紙代、登記費用、振込手数料等も必要 |
ネット銀行（auじぶん/PayPay銀行など）と併用する場合の例
ネット銀行はほとんどが「つなぎ融資」に対応していないので、既に紹介した
①ハウスメーカーの独自制度、②「アプラスブリッジローン」または「とうこうブリッジローン」を利用することになります。
2023/2月からauじぶん銀行が「アプラスブリッジローン」の紹介を開始しました。
これにより、auじぶん銀行はつなぎ融資にも円滑に対応できるようになりました。
「ネット銀行はつなぎ融資に対応していない」というこれまでの「当たり前」がなくなってきました。
「つなぎ融資」金利・利息など、申し込みに関する注意点・デメリット
「つなぎ融資」にも金利や諸費用があるので、最終的には「元金＋利息＋諸費用」を返済する必要があります。
金利も高いため、「住宅ローン」と同じ超低金利を想像していると「予想より金額が多い！」ということになるので、簡単なシミュレーションを紹介します。
つなぎ融資の利息額 ＝ 借入額 × 金利 ÷ 365日 × 借入期間
前提として、利息額は上記の計算になります。
上記は利息だけの金額になるので、更にここに印紙代や契約手数料が必要になります。
「一時的」だと思って甘く見ると、結構な金額が必要になるね（汗）
そのとおり、しっかりとココの費用も資金計画に入れておかなきゃ、どこかで歪が生まれることになるから要注意だよ
なお、注文住宅に関する資金計画に不安がある場合は、一度は無料でFP（ファイナンシャルプランナー）相談を受けてみる価値はあると思います。
単純に今の家計簿についてアドバイスをするだけでなく、将来の子供人数、学校は私立・公立か、仕送り金額、子供の結婚祝い金の準備などの希望からビジュアル的なグラフを見せてくれ、「家族全員」の将来を見越してアドバイスしてくれるので、今まで考えたことがなかった観点のアドバイスももらえます。
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最近はオンラインで完結するし、マネードクターなら相談場所や相談方法を柔軟にできます。
なお相談の際は、いらない営業を避けるために「保険はいらないです」など不要なものはハッキリと言っておきましょう。
「つなぎ融資」におススメの住宅ローンは「auじぶん銀行」か「SBIマネープラザ」
ここまでいくつか紹介してますが、
「けどやっぱり、ネット銀行の低金利でつなぎ融資も一本化したい」
って思われる方いませんか？
僕はそう思ってました。
そういった方には次の２行がおススメです。
これまでは「SBIマネープラザ」が一番のおススメでしたが、2023年2月から「auじぶん銀行」がアプラスブリッジローンの紹介を開始したため、おススメします。
つなぎ融資におススメネット銀行①：auじぶん銀行
auじぶん銀行は、これまでつなぎ融資は取り扱っていなかったのですが、2023/2月からこの記事でも紹介している「アプラスブリッジローン」を利用できるようになったと発表しました。
結局は「auじぶん銀行」と「アプラス」両方と契約することになるんだけど、自分で探して調整する手間が大幅に削減できると思います。
auじぶん銀行を利用することのメリット・デメリットを記載します。
低金利の「auじぶん銀行」がつなぎ融資を紹介しているのは自分たちで探す必要もなく安心ね。
特にデメリットは思いつきませんので、auじぶん銀行の事前審査などが通れば、そのままアプラスの利用を相談していけばよいと思います。
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つなぎ融資におススメネット銀行②：SBIマネープラザ
こちらは、対面で相談できる店舗があるので、住宅ローンや他の資産運用含めて、対面相談したい方に特におすすめです。
「SBIマネープラザ」と「住信SBIネット銀行」と何が違うの？
「SBIマネープラザ」は「住信SBIネット銀行」の住宅ローンを扱っている、店舗型のグループ会社と思えばいいよ
その名の通りSBIグループなので、同じグループである「住信SBIネット銀行」の住宅ローンを主に取り扱っています。
「住信SBIネット銀行の低金利の住宅ローンが対面で相談できる」のが最大の特徴になります。
そして、SBIマネープラザが「つなぎ融資」を扱っているので、窓口を一本化したまま住信SBIネット銀行の住宅ローンを受けることができます。
ただメリットだけでもないので、デメリットも合わせてまとめておきます。
住信SBIネット銀行の住宅ローンは低金利で、全疾病保障が無料付帯する充実っぷり
店舗は大都市にあるから、もし利用したい場合は１度来店しなければいけないんだ。
けど、手続きの全てで来店はしなくてよく、１度来店すれば多くの手続きはオンライン（メールなど）で勧めることもできるみたい。
店舗が少ないということは、予約を取りづらいことに繋がるので、検討される方は早めに予約だけでもしておく方がいいですね！
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最後に
さて、この記事では以下の内容を紹介しました。
・住宅ローンとつなぎ融資の違い
・つなぎ融資を利用する選択肢
・つなぎ融資の支払いシミュレーション
僕自身も、以下の流で審査に出す銀行の検討、つなぎ融資先の検討を行ってきたので、もしココまで読み進めてくれた方は同じように確認してみてください。
①モゲチェックで検討
※つなぎ融資あり、つなぎ融資なし両方を聞きました
②提案された銀行に事前審査
③つなぎ融資についてハウスメーカーに確認
④つなぎ融資先および本審査を出す銀行を決定
注文住宅を土地から探して行く場合、「つなぎ融資」は本当に悩みどころだと思います。
ある程度調べた後は、プロに相談しながら進めてみてください（^^）
提案されたまま、言われたまま、にならないレベルの知識があれば十分にゃ
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